Từ năm 2026, chính sách thuế đối với cá nhân cho thuê bất động sản có thay đổi đáng chú ý khi ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN) được nâng lên 1 tỷ đồng/năm. Đây là thông tin đặc biệt quan trọng đối với cá nhân đang cho thuê nhà, căn hộ, mặt bằng, kho bãi và các bất động sản khác. Tuy nhiên, doanh thu không vượt 1 tỷ đồng không có nghĩa là người cho thuê hoàn toàn không còn nghĩa vụ liên quan đến cơ quan thuế. Cùng Dịch vụ Kê khai Thuế Bảo Minh Châu tìm hiểu cách áp dụng quy định mới trong năm 2026.
📌 MỐC 1 TỶ ĐỒNG/NĂM THAY ĐỔI ĐIỀU GÌ?
Theo quy định áp dụng từ ngày 01/01/2026, cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản với tổng doanh thu trong năm từ 1 tỷ đồng trở xuống không thuộc đối tượng chịu thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê bất động sản. Đây là thay đổi đáng chú ý so với ngưỡng doanh thu thấp hơn được quy định trước đó.
🏡 CHO THUÊ NHÀ DOANH THU 800 TRIỆU ĐỒNG/NĂM CÓ PHẢI NỘP THUẾ KHÔNG?
Nếu cá nhân cho thuê bất động sản và tổng doanh thu cho thuê trong năm là 800 triệu đồng, tức không vượt ngưỡng 1 tỷ đồng/năm, thì theo quy định năm 2026 không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê này. Tuy nhiên, người cho thuê vẫn cần thực hiện nghĩa vụ thông báo thông tin theo quy định.
💰 NẾU DOANH THU ĐÚNG 1 TỶ ĐỒNG/NĂM THÌ SAO?
Quy định sử dụng cụm từ “từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống”, vì vậy trường hợp tổng doanh thu cho thuê bất động sản trong năm đúng bằng 1 tỷ đồng vẫn thuộc ngưỡng không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN đối với hoạt động này. Chỉ khi doanh thu trên 1 tỷ đồng/năm mới phát sinh nghĩa vụ thuế theo quy định.
📈 DOANH THU TRÊN 1 TỶ ĐỒNG THÌ THUẾ GTGT TÍNH THẾ NÀO?
Khi tổng doanh thu cho thuê bất động sản trên 1 tỷ đồng/năm, cá nhân thuộc đối tượng chịu thuế GTGT. Đối với hoạt động cho thuê tài sản, mức thuế GTGT được xác định theo tỷ lệ 5% trên doanh thu tính thuế. Điểm cần đặc biệt lưu ý là khi đã vượt ngưỡng chịu thuế, thuế GTGT được tính trên doanh thu theo quy định, không phải chỉ tính 5% trên phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng.
🧮 THUẾ TNCN LẠI CÓ CÁCH TÍNH KHÁC THUẾ GTGT
Đối với cá nhân cho thuê bất động sản, khi doanh thu vượt ngưỡng, thuế TNCN được tính trên phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng, với thuế suất 5%. Có thể hiểu theo công thức: Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu cho thuê bất động sản – 1 tỷ đồng) × 5%. Đây là điểm rất quan trọng vì nếu áp dụng nhầm cách tính của thuế GTGT sang thuế TNCN hoặc ngược lại có thể dẫn đến xác định sai số thuế phải nộp.
📊 VÍ DỤ: CHO THUÊ NHÀ 1,2 TỶ ĐỒNG/NĂM THÌ THUẾ BAO NHIÊU?
Giả sử một cá nhân cho thuê bất động sản có tổng doanh thu 1,2 tỷ đồng/năm và đáp ứng điều kiện áp dụng theo trường hợp thông thường. Thuế GTGT được xác định theo tỷ lệ 5% trên doanh thu, tương ứng 60 triệu đồng. Đối với thuế TNCN, phần doanh thu tính thuế là 1,2 tỷ – 1 tỷ = 200 triệu đồng, số thuế TNCN tương ứng là 10 triệu đồng. Như vậy, cần phân biệt rõ cơ sở tính của hai sắc thuế khi xác định nghĩa vụ.
🏘️ CÓ NHIỀU BẤT ĐỘNG SẢN CHO THUÊ THÌ NGƯỠNG 1 TỶ ĐỒNG TÍNH THẾ NÀO?
Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê tại các địa điểm khác nhau, đối với thuế TNCN, cá nhân được trừ 1 tỷ đồng trước khi tính thuế đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê do cá nhân lựa chọn, nhưng tổng mức được trừ không quá 1 tỷ đồng/năm đối với tất cả các hợp đồng cho thuê bất động sản. Vì vậy, không thể hiểu rằng mỗi căn nhà hoặc mỗi hợp đồng cho thuê đều được hưởng riêng một ngưỡng 1 tỷ đồng.
🔎 VÍ DỤ: CÓ 2 CĂN NHÀ, MỖI CĂN CHO THUÊ 700 TRIỆU ĐỒNG/NĂM
Nếu một cá nhân có hai bất động sản, mỗi bất động sản mang lại doanh thu cho thuê 700 triệu đồng/năm, tổng doanh thu cho thuê là 1,4 tỷ đồng/năm. Không thể tách riêng từng căn rồi cho rằng mỗi căn đều dưới 1 tỷ đồng nên không phát sinh nghĩa vụ thuế. Khi xác định nghĩa vụ cần xem xét tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản trong năm và áp dụng ngưỡng theo quy định.
📄 DƯỚI 1 TỶ KHÔNG PHẢI NỘP THUẾ NHƯNG VẪN PHẢI THÔNG BÁO DOANH THU
Đây là điểm người cho thuê nhà rất dễ bỏ sót. Từ năm 2026, mặc dù cá nhân cho thuê bất động sản có tổng doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế GTGT và TNCN, người cho thuê vẫn phải thực hiện thông báo doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản trong năm theo quy định. Vì vậy, “không phải nộp thuế” không nên được hiểu thành “không cần thực hiện bất kỳ thủ tục nào với cơ quan thuế”.
🏦 CẦN THÔNG BÁO TÀI KHOẢN NGÂN HÀNG HOẶC VÍ ĐIỆN TỬ SỬ DỤNG CHO KINH DOANH
Bên cạnh thông tin doanh thu, cá nhân cho thuê bất động sản còn phải thông báo số tài khoản ngân hàng hoặc ví điện tử sử dụng cho hoạt động kinh doanh. Đây là một trong những nội dung cần lưu ý khi hoạt động quản lý thuế ngày càng gắn với dữ liệu điện tử và cơ chế tự khai, tự chịu trách nhiệm của người nộp thuế.
📅 THÔNG BÁO DOANH THU VÀO THỜI ĐIỂM NÀO?
Theo hướng dẫn của cơ quan thuế, người cho thuê bất động sản có thể lựa chọn thông báo doanh thu một lần cho cả năm tính thuế, với thời hạn chậm nhất là ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo. Việc chủ động tổng hợp doanh thu theo từng hợp đồng ngay trong năm sẽ giúp người cho thuê dễ dàng xác định mình có vượt ngưỡng 1 tỷ đồng hay không.
📝 DOANH THU CHO THUÊ ĐƯỢC XÁC ĐỊNH NHƯ THẾ NÀO?
Đối với hoạt động cho thuê tài sản, số tiền cho thuê được xác định căn cứ vào giá thuê quy định trong hợp đồng. Trường hợp tiền thuê được trả từng kỳ hoặc trả trước cho thời hạn thuê thì việc xác định doanh thu, giá tính thuế cần căn cứ vào phương thức thanh toán và quy định thuế tương ứng. Vì vậy, hợp đồng thuê và chứng từ thanh toán là những tài liệu quan trọng cần được lưu giữ đầy đủ.
⚠️ ĐỪNG NHẦM “CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN” VỚI “KINH DOANH DỊCH VỤ LƯU TRÚ”
Quy định riêng về thuế TNCN đối với cá nhân cho thuê bất động sản loại trừ hoạt động kinh doanh lưu trú. Vì vậy, cho thuê nhà, mặt bằng theo hợp đồng dài hạn và hoạt động kinh doanh phòng nghỉ, lưu trú ngắn ngày không nên mặc nhiên áp dụng cùng một cách tính thuế. Cá nhân cần xác định đúng bản chất hoạt động của mình trước khi áp dụng ngưỡng và phương pháp tính thuế.
🔑 NGƯỜI CHO THUÊ NHÀ NÊN LÀM GÌ TRONG NĂM 2026?
Cá nhân đang có nhà, căn hộ, mặt bằng hoặc bất động sản cho thuê nên chủ động rà soát tất cả hợp đồng cho thuê, tổng doanh thu dự kiến trong năm, thời điểm nhận tiền, phương thức thanh toán và tài khoản nhận tiền. Nếu tổng doanh thu đang tiến gần ngưỡng 1 tỷ đồng, nên theo dõi thường xuyên để xác định chính xác thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế và chuẩn bị việc kê khai phù hợp.
💡 NGƯỠNG 1 TỶ ĐỒNG LÀ QUY ĐỊNH CÓ LỢI NHƯNG CẦN HIỂU ĐÚNG
Việc nâng ngưỡng doanh thu lên 1 tỷ đồng/năm giúp nhiều cá nhân có nhà, mặt bằng cho thuê quy mô nhỏ không còn phát sinh thuế GTGT và TNCN. Tuy nhiên, quy định mới cũng đi kèm yêu cầu quản lý doanh thu và thông tin thanh toán rõ ràng hơn. Đặc biệt, khi doanh thu vượt ngưỡng, GTGT và TNCN có cách xác định số thuế khác nhau, vì vậy người cho thuê không nên tự áp dụng một công thức chung cho cả hai loại thuế.
🤝 BẢO MINH CHÂU – HỖ TRỢ KÊ KHAI THUẾ CHO THUÊ NHÀ, CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN
Nếu bạn đang có nhà, căn hộ, mặt bằng, kho bãi hoặc bất động sản cho thuê nhưng chưa rõ doanh thu của mình có thuộc diện phải nộp thuế hay không, cách xác định doanh thu, kê khai thuế hoặc xử lý trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê, Dịch vụ Kê khai Thuế Bảo Minh Châu hỗ trợ tư vấn và thực hiện thủ tục thuế phù hợp với từng trường hợp thực tế, giúp khách hàng hạn chế sai sót và chủ động thực hiện đúng nghĩa vụ thuế.
🏠 DỊCH VỤ KÊ KHAI THUẾ BẢO MINH CHÂU
📍 139/4 Tân Sơn Nhì, Phường Tân Sơn Nhì, TP.HCM
☎️ Hotline: 0901.855.929
🌐 bmcdoanhnghiep.vn
#BaoMinhChau #DichVuKeKhaiThue #ThueChoThueNha #ChoThueTaiSan #ChoThueBatDongSan #ThueChoThueBatDongSan #ThueTNCN #ThueGTGT #NghiDinh141 #NghiDinh682026 #KeKhaiThue #TuVanThue #DichVuThue #ChinhSachThue2026 #CaNhanChoThueNha
đánh giá (0 đánh giá)
